كبح آلة النمو العمراني: وعود وعقبات استرداد القيمة الزائدة على الأراضي - مؤتمر سيتي ديبايتس 2023

انطلق المؤتمر يوم الأربعاء في 15 آذار/مارس مساءً مع أول كلمة رئيسية ألقاها الدكتور إنريكيه سيلفا، نائب رئيس قسم البرامج في معهد لينكن لسياسة الأرض وعنوانها "البحث عن إجابات من خلال الأرض: سياسات الأرض من أجل مدنٍ مستدامة وعادلة" . ناقش سيلفا كيفية تمكين أدوات استرداد القيمة الزائدة على الأراضي للهيئات العامة الراغبة بتحسين للبنى التحتية العامة في السياقات التي تعتبر فيها أسعار الأراضي باهظة الثمن بسبب النيوليبرالية على وجه الخصوص – حيث تسمح لها باسترداد جزء من ارتفاع قيمة الأملاك وإعادة استثمارها في مشاريع تخدم المصلحة العامة.

بدأت المناظرات يوم الخميس في 16 آذار/مارس مع انطلاق الندوات الثلاث الأولى والكلمة الرئيسية الثانية. شاهدوها هنا:
الندوة الأولى: الفرص المتاحة لاسترداد القيمة الزائدة على الأراضي
الندوة الثانية: مشاركات من بيروت
الندوة الثالثة: استرداد القيمة الزائدة على الأراضي والتطوير والمطوّرون العقاريون

تمحورت الندوة الأولى "الفرص المتاحة لاسترداد القيمة الزائدة على الأراضي" حول الفرص التي يقدمها استرداد القيمة الزائدة على الأراضي والتطوير العمراني، وقدّم الندوة كل من دينا خليل (الجامعة الأميركية في القاهرة) ونيكوس كاراديميتريو ( كلية لندن الجامعية) وريتشارد دانينغ (جامعة ليفربول). أما الندوة الثانية، "مشاركات من بيروت"، فعرضت مشاريع مرتبطة بالسكن من بيروت حيث تُعامل الشقق والمباني السكنية كصناديق ودائع في ظلّ بيئة ناظمة تحمي المضاربين وتحدّ من الضرائب العقارية يدعمها المطوّرون العقاريون والمالكون. قدّمت الندوة مشاريع الإسكان التي أطلقها كل من استديو أشغال عامة (مرصد السكن، مرصد سياسات الأراضي) ومختبر المدن في بيروت (مدينة مستأجرين، تداعي الحيوات، قاعدة بيانات البيئة العمرانية في بيروت). ناقشت الندوة الثالثة، "استرداد القيمة الزائدة على الأراضي والتطوير والمطوّرون العقاريون"، تحديات قيمة الأراضي في مدن أفريقيا وفرنسا ولبنان وقدّم الندوة كلّ من توم غودفيلو (جامعة شيفيلد) وصونيا غيلتون (الجامعة الباريسية للتخطيط والدراسات الحضرية) ومنى خشن (الجامعة الأميركية في بيروت).

أما الكلمة الرئيسية الثانية وعنوانها "هل المستقبل مجهول؟ الاعتماد على القيمة المستقبلية للأراضي في الظروف المتقلّبة" فألقتها الدكتورة رايتشيل ويبر، أستاذة في قسم التخطيط  الحضري والسياسى في جامعة إلينوي في شيكاغو حيث تجري أبحاثها عن مواضيع ذات صلة بالتطوير الاقتصادي للمدن والعقارات والمالية العامة. في كلمتها الرئيسية، تحذّر ويبر من أنّ استرداد القيمة الزائدة على الأراضي، وعلى الرغم من وعوده، قد يأتي بنتائج عكسية إذا حفّز السلطات العامة على الاستفادة من مصالح سوق الأراضي والانضمام إلى ممارسات المضاربة بدلاً من مكافحتها. والأسوأ من ذلك، فإن الوعد بتحقيق أرباح طويلة الأجل قد أدى إلى، على حد تعبير ويبر، سد الآفاق المستقبلية، وذلك من خلال قبول الصفقات طويلة الأجل التي تقيّد السلطات البلدية بممارسات وجهات فاعلة لا تخدم مصلحة المدينة.

أخيرًا اختُتم مؤتمر سيتي ديبايتس 2023 يوم الجمعة في 17 آذار/مارس بندوتين أخيرتين وطاولة مستديرة. شاهدوها هنا:
الندوة الرابعة: السكن واسترداد القيمة
الندوة الخامسة: تجارب ناجحة

قدّم الندوة الرابعة، "السكن واسترداد القيمة"، كلّ من فرانسيسكو ساباتيني (جامعة بيو-بيو) وماريونا سيغو (جامعة باريس سيرغي بونتواز) وشوقية شنجه تورك (جامعة اسطنبول التقنية). وقدّم الندوة الخامسة، وعنوانها "تجارب ناجحة"، كلّ من آستريد هاس (خبيرة مستقلة في الاقتصاد الحضري) ومحمد ندى (البنك الدولي) وكلوديا هيتزروث (مجموعة ديفيلوبمنت آكشن، جنوب أفريقيا).

أما الطاولة المستديرة،  والتي أشرفت عليها منى حرب أستاذة الدراسات الحضرية والسياسة في الجامعة الأميركية في بيروت، فتركزت على الدروس المستفادة من السياقات الأخرى ومسارات التغيير في لبنان. وقد استضافت كلّ من الدكتور جورج معراوي المدير العام للسجلّ العقاري والمدير العام لوزارة المالية والأستاذة ويبر والدكتور سيلفا ومديرة البرامج في مجموعة ديفيلوبمنت آكشن هيلين رورك والأستاذة منى فواز (مختبر المدن في بيروت).  وقد استعرضت الندوة الطرق التي يمكن من خلالها ربط النقاشات المطروحة بواقع لبنان الحالي.